新闻动态

房地产企业信用评级管理逻辑演绎

2021-04-26 17:10

自2003年,房地产业作为我国支柱产业,行业迎来了近二十年的快速发展时期,不少房地产企业的身影出现在世界500强榜单中,房价在此期间屡创新高,但近年来政策导向发生变化,国家层面一直强调房地产业的“去杠杆”,2020年8月出台了房地产融资监管新规,为控制房地产企业有息债务增长,设置了“三道红线”,以防范房地产业引发系统性金融风险。随着 “房子是用来住的,不是用来炒的”房地产业发展定位不断深化,房地产行业的信用管理面临着比以往更加严格的监管。规范化的信用评级对解决房地产行业当前外部环境诸多问题的有效路径。在确定衡量行业企业评级的基本因素之前,需要梳理行业企业所面临的的风险点。
 
 

 

 
 

国内房地产开发企业主要风险点

(一)

 

政策风险

房地产不仅关乎经济,更关乎民生,其重要性不言而喻,因此成为政府重点调控的行业,行业具有明显的政策周期性,对政策的敏感度非常高,政府可以通过产业政策、融资政策、土地政策、税收政策等来影响行业发展。

(二)

 

土地储备风险

土地是房地产企业赖以生存的活水之源,土地储备量是衡量一家房地产企业规模实力、经营增长状况或成长性的重要指标之一。土地储备拓展节奏跟房地产市场环境的匹配程度对房地产企业可持续发展产生重要影响。

(三)

 

财务风险

房地产属于资金密集型行业,资金投入大,建设周期长,对金融体系依赖性很强,不管是开发商拿地、建造、出售还是买房者购买等环节,都离不开资金的支撑,根据国家统计局,房地产企业进行开发所需资金来源主要分为四个部分:国内贷款,利用外资,自筹资金和其他资金,房地产企业使用自有资金比例低,整体财务杠杆偏高,资金周转压力大。

(四)

 

成本和收入确认的特殊性

根据国内会计准则对房企销售收入确认方式的相关规定,房企利润表中的营业收入项目通常反映的是前期而不是当期的销售业绩,时间上存在滞后性,那么即使房子已经竣工验收是不能确认收入的。基于成本和收入配比的会计原则,房地产企业在确认收入时,才能结转相应成本。因此,在销售不及预期或处于下降周期时,房企的业绩会受到较大影响。

(五)

 

行业集中度持续提升

大型房企规模、资金和管理优势显著,综合实力雄厚,能够进行多元化的市场区域布局,面对金融机构、合作方时具有较强的议价能力,抵御风险的能力也更强。未来土地、资金等各种资源会逐步向头部实力雄厚的房企聚集。

(六)

 

区域性市场波动

房地产是非贸易品,不能在区域之间自由流动,因此房地产开发企业的区域性特征明显。受外部环境影响,房地产市场存在区域性市场波动的风险,大型企业通过全国性扩张来对抗区域影响,小型地产企业的挑战和压力越来越大。
 
 

 

 
 

信用评级管理基本因素及模型

目前国内各家评级公司对房地产行业均制定了科学详细的评级方法,但具体侧重点有所不同,有可互相借鉴学习之处。

基于以上行业风险点梳理,结合行业惯例,确定衡量房企信用管理的基本因素。

 
 
 

 

 
 

信用评级的局限性

就目前国内外房地产行业信用评级研究来看,国外运作模式日趋成熟完善,风险管理体系处于世界标杆水平。随着经济形势的变化、行业的发展、市场交易行为的多样性发展,多数情况下评价模型指标的评级不一定与受评对象的实际评级完全吻合,评级指标的权重配置、受评对象提供的资料完整性准确性以及评级人员的专业度等等都对评级的结果产生影响。鉴于国家队房地产企业的监管政策频出,房地产企业也可做一定的参考用于计量自身的信用风险水平、做好自己的信用风险管理。